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房屋租赁合同中常见问题

来源:未知添加时间:2018-11-12 点击:
一、房屋租赁合同效力问题
1、出租未经消防验收的房屋,租赁合同的效力问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
2、出租没有产权证的房屋租赁合同的效力
并不导致合同必然无效。
3、出租未取得建设工程规划审批手续、或临时建筑审批手续的房屋租赁合同的效力
房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑,当事人因租赁未经规划审批的房屋而签订的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前,取得相关主管部门审批手续的除外。
对于无效的租赁合同,出租人不得基于租赁合同取得租金,但公平起见,司法实践中允许出租人向承租人主张房屋占用期间的占有使用费。
4、没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同的效力
办理登记备案和《房屋租赁许可证》是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场管理的一种行政手段与方式,不是租赁合同有限与否的法定条件,除非当事人对此进行了明确约定。
5、出租改变土地使用权出让合同约定用途房屋的租赁合同的效力
城市房屋的用途主要受制于土地用途和规划设计用途,也就是土地使用者签订的土地使用权出让合同规定的土地用途。擅自改变土地使用权出让合同规定用途的房屋租赁合同违反了行政法规的强制性规定,是无效合同。
6、承租人未经出租人同意转租房屋的行为的效力
一般无效。但是,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
7、已经出租的房屋被查封、原租赁合同的效力
合同效力受影响。
8、部分共有人出租共有房屋的效力
并不必然无效。
9、租赁合同无效,应参照何种租金标准确定占有使用费
参照合同约定的租金标准。
二、房屋租赁合同履行、解除问题
1、房屋出租期间由谁负责维修?承租人因此受到的损失应当如何处理?
有约定按约定。没有约定时,法律规定应由出租人负责维修。出租人未承担相应责任时,承租人因此受到损失的,出租人应承担赔偿责任。
2、出租人的瑕疵担保义务
因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
3、承租人未按约定的方式或租赁物的性质使用房屋、使得租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
4、出租人可以提前收回房屋的情形:
(1)因不可抗力而解除。
(2)承租人擅自改变建筑主体结构、承重结构、扩建,解除合同。
(3)承租人未经出租人同意而转租,解除合同。
(4)承租人未按照房屋的性质使用、而造成房屋损失,导致解除合同。
(5)不定期租赁、出租人可以随时解除合同,前提是在合理期限内提前通知承租人。
(6)承租人未支付或迟延支付租金。
5、承租人可以解除租赁合同,提前退租的情形:
(1)出现不可抗力。
(2)出租人拒不交付房屋。
(3)租赁房屋部分、或全部毁损、灭失。
(4)不定期租赁,承租人可以随时解除合同。
(5)租赁房屋危及承租人安全或者健康的,承租人随时有权解除合同。
(6)租赁房屋被查封、并且导致承租人不能使用租赁房屋的。
(7)租赁房屋有权属争议、并且导致承租人不能使用租赁房屋的。
(8)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定情况导致房屋无法使用的。
(9)一房多租中的有效合同不能实际履行的,该合同的承租人有权解除合同。
6、租赁房屋没有达到合同约定的交付条件时
承租人有权要求出租人限期修复、或减少租金。承租人有权要求解除合同、并要求出租人承担违约责任。
7、关于“一房多租”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”
8、发生租赁纠纷后,出租人是否可对租赁房屋断电、断水
条件:承租人确实构成根本性违约,提前通知。
9、在房屋租赁期间,承租人擅自改变房屋的结构时
出租人可以随时要求承租人恢复原状。若承租人在合理期限内未恢复原状,出租人可以要求解除合同、并索赔。
10、租赁期限届满,承租人无法带走的装修装饰物,如何处理
原则:“来装去丢”。有约定从约定,无约定则归出租人、且无需补偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”
11、租赁合同无效,承租人无法带走的装修装饰物,如何处理
(1)属于出租人责任的,由出租人补偿承租人的相应装修装饰损失。
(2)属于承租人责任的,承租人自行承担损失,并且,承租人应赔偿承租人因合同无效受到的损失。但是,如果出租人同意利用该装修装饰物的,出租人应给予承租人适当补偿。
(3)双方都有责任的,双方按责任程度分担装修装饰的现值损失。
12、房屋租赁合同解除时,承租人对房屋进行装修装饰的,如何处理
房屋租赁合同解除的,承租人擅自进行的装修装饰,构成侵权,应承担侵权赔偿责任。
房屋租赁合同解除的,承租人经出租人同意进行的装修装饰,其处理方式为:
(1)未形成附合的,由承租人拆走。已形成附合的,区分导致合同解除的原因作不同处理。
(2)导致合同解除的违约方承担装修残值损失(涉及关于残值的司法鉴定)。
13、承租人未经出租人同意擅自装修、扩建的,如何处理发生的费用?
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”
14、承租人经出租人同意进行扩建的,如何处理发生的费用?
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
15、出租房屋欠缴物业费,应由谁交纳。
有约定从约定。无约定时出租人应交纳。
三、房屋租赁合同转租问题
1、因转租人违约,出租人要求解除合同,次承租人的救济
可以要求承租人承担违约责任、赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条:“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。(经同意转租)次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。”
2、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,次承租人仍占用房屋的,出租人的救济权
次承租人构成侵权、应向出租人支付占有使用费。司法实践中,占有使用费的数额参照房屋租金。
3、公房转租应征得公房出租人的同意(若合同未有约定)
四、买卖不破租赁的例外情形
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
五、关于承租人“优先购买权”的规定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
 

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